А зачем мне договор об аренде?

По неофициальным данным, около 90 процентов минчан сдают квартиры без оформления договора. А ведь во многих ситуациях он смог бы уберечь от недоразумений и хозяев, и квартиросъёмщиков. Так почему же «Договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан» до сей поры не стал посредником между двумя сторонами?

«Без бумажки ты букашка…»

Со съёмными квартирами, а точнее с их хозяевами, Александру хронически не везёт. То им не нравится потребляемое Александром количество воды, то размер оплаты не устраивает, а то и вовсе раздражают его гости-однокурсники. За четыре года учёбы в Минске он уже сменил девять временных пристанищ. С предыдущим местом жительства, казалось, вот уж точно всё будет хорошо. Однако в один не очень прекрасный вечер Александру позвонили, сообщив о том, что квартиру нужно освободить. «Срок подыскать другой вариант – одна неделя. Квартиру мы продаём. Так что, поживее там, пожалуйста». Новость эта неприятно удивила молодого человека. Ведь был уговор, что квартира сдаётся на длительный срок. «Что это – карма или злой рок?» – не мог успокоиться Александр.

– Отсутствие договора,  – комментирует ситуацию адвокат Анна Довжик. – Если бы стороны заключили договор найма жилого помещения, этой неприятности не возникло бы. Ведь в нём чётко прописан срок, на который квартира будет находиться во временном пользовании квартиросъёмщика. Кроме того, согласно статье 36 Жилищного кодекса, у арендатора есть три месяца, чтобы подыскать новый вариант. Раньше этого срока хозяева не могут выселить квартиросъёмщика.

Форма договора о найме жилого помещения является типовой. Если в него не внесены дополнительные условия, стороны имеют те права и обязанности, которые прописаны в нём по умолчанию. Однако при желании можно добавить некоторые оговорки, которые по обоюдному согласию хозяина и арендатора будут отражать их личные пожелания. В разделах договора «Права и обязанности нанимателя» и «Права и обязанности наймодателя» чётко указываются действия, которых обе стороны должны придерживаться.

– Был в моей практике такой случай, – рассказывает адвокат. – Женщина сняла квартиру, однако не предупредила хозяев о том, что с ней будет проживать её совершеннолетняя дочь. Первоначально планировалась, что в квартире будет жить один человек. Поэтому финансовые уступки были соответствующие. В договоре есть такой пункт: наниматель имеет право вселять в жилое помещение своих детей. Но несовершеннолетних. Громкие ночные посиделки девушки, понятное дело, вызывали у соседей бурю негодования и недовольства. Они и сообщили хозяевам об обмане. В этом случае договор помог без лишнего шума расстаться с недобросовестным арендатором.

Таких примеров можно приводить неисчислимое количество. Необоснованное повышение цены, несоблюдение чистоты и порядка, порча имущества, использование жилья не по назначению – любые вопросы легко, а главное, законно может решить один единственный документ. Однако, несмотря на преимущества договора, хозяева не спешат его заключать. Что же их пугает в этом документе?

Заплати налоги и живи спокойно

Оказывается, главный страх владельцев лишних метров – уплата налогов. Раньше эта сумма составляла 35 тысяч рублей. С 1 апреля 2012 года базовая арендная величина стала равняться 54 тысячам. В зависимости от района, это число может повышаться до двух раз. Например, в Шабанах платят одну базовую арендную величину, в центре – две.

Налог можно уплачивать двумя способами: ежемесячно или на год вперёд. Причём идти в налоговую инспекцию, чтобы сообщить о сдаваемой квартире, вовсе не обязательно. Достаточно зарегистрировать договор в ЖЭСе или исполкоме и авансом заплатить подоходный налог. Кстати, если налог уплачен за год и базовая величина при этом повысилась, то разницу сдатчику квартиры возмещать не нужно. Что было весьма актуальным до 1 апреля. Именно так разъясняет Министерство по налогам и сборам Республики Беларусь.

И вот ещё что. Если квартиру снимает выпускник бюджетной формы обучения ПТУ, ССУЗа, ВУЗа, одним словом, молодой специалист, владелец квартиры может не платить налог. Только для этого нужно приложить к договору документ, который подтверждает, что квартирант является работающим по распределению молодым специалистом.

Как сегодня складывается ситуация после повышения размера базовой величины, угадать несложно. 90 процентов съёма квартир без договора вплотную приблизится к 100-процентной отметке. Что ж, такое решение квартирантов и их хозяев сугубо индивидуальное. Предложение огромно – каждый делает свой выбор сам.

К слову

Уплачивать налог нужно по-иному, если квартира сдаётся на сутки. Эта деятельность относится к предпринимательской, т.е. владелец квартиры должен зарегистрироваться как ИП. Получать лицензию на этот вид деятельности не требуется, нужно только уплачивать единый налог.